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房產糾紛
【房產糾紛】擅自轉租房屋,法院不予支持租金差價損失賠償
作者:www.hupiwa.com 來源: 時間:2018-07-24 09:29:12
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原標題:承租人擅自轉租,出租人主張租金差價損失賠償能否支持

司法觀點

出租人有權以承租人擅自轉租為由請求解除房屋租賃合同。但是出租人要求承租人賠償合同租金與轉租租金差價損失的,人民法院不予支持。雙方在房屋租賃合同中另有約定的除外。

經典案例

2013年4月17日,牛某作為出租方、杜某作為承租方,簽訂了《房屋租賃合同》,由杜某承租牛某的房屋。

後杜某將租賃房屋再行轉租給孫某,雙方簽訂了書麵租賃協議,約定租期自2014年9月1日至2017年8月31日,租金標準為每年28萬元。

2015年12月,牛某知曉了轉租事宜,遂於2016年2月6日牛某向杜某發出了解除合同通知,杜某收到該通知。

現牛某將杜某訴至法院,要求確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》於2016年2月6日解除,杜某退還房屋並支付非法獲利20萬元(杜某轉租年租金28萬元與雙方合同年租金8萬元的差價,按一年的差價主張)。庭審中雙方均提交了《房屋租賃合同》作為證據,但杜某提交的合同有一處與牛某明顯不同,杜某提交的合同額外備注了:可轉租。牛某對該證據不予認可。

法院認為

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。本案,杜某雖提交《房屋租賃合同》欲佐證轉租已經牛某許可,但經質證,本院對該證據不予采信,理由如下:

首先,杜某提交的《房屋租賃合同》背麵手寫部分的標點有明顯塗改,客觀性存在重大瑕疵,不具有證明力;

其次,即使杜某提交的證據真實,牛某提交的《房屋租賃合同》未顯示有準許轉租的內容,鑒於牛某、杜某提交的兩份合同內容不一致,杜某未能就不一致之處進行合理解釋,不能認為雙方已經就牛某準許杜某轉租事宜達成一致。

綜上,牛某以杜某擅自轉租構成違約,請求自通知之日解除《房屋租賃合同》,並要求杜某騰退房屋的訴訟請求,符合法律規定,該院予以準許。

對於牛某要求杜某比照房屋轉租租金與《房屋租賃合同》差價賠償損失的訴訟請求。本院認為,首先,違約行為與損害之間應有因果關係,但牛某所述差價損失與杜某違約轉租行為無因果關係,其在本案中可收取的房屋收益應以《房屋租賃合同》約定標準為限,不因杜某轉租行為有所損益,其次,實際損失應以預期損失為限,牛某所述差價損失不在可預期利益範圍之內。故牛某此項請求缺乏法律依據,本院不予支持。

故,法院判決確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》於2016年2月6日解除,杜某應騰退房屋,但對於牛某主張的差價損失賠償不予支持。

律師點評

上述典型案例涉及到了對房屋轉租法律後果的認定,亚洲AV在线观看對此作幾點闡釋:

1、房屋轉租的合法性認定

首先需要明確的是,無論房屋轉租行為是否合法,都不會直接影響到轉租合同的法律效力。轉租合同若不存在《合同法》第五十二條規定的無效事由,則應當是合法有效的。

經出租人同意的轉租行為合法有效,且承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。如果次承租人對房屋造成損失的,出租人有權要求承租人承擔損失賠償責任。

未經出租人同意,承租人不得擅自轉租,否則承租人須承擔相應的法律後果。

2、擅自轉租的法律後果

第一、出租人有權要求解除合同。《合同法》第二百二十四條規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

第二、如果租賃合同對擅自轉租行為約定了違約責任,則出租人有權要求承租人承擔相應的責任。出租人可以在行使法定解除權的同時,要求承租人承擔合同約定的違約責任。

第三、如果擅自轉租行為符合侵權構成要件,出租人有權要求承租人承擔侵權的損害賠償責任。需要注意的是,出租人同時享有違約責任和侵權責任請求權時,隻能選擇其中一個提起訴訟。出租人可以結合兩種請求權所能主張的金額、舉證難度、管轄法院等實際情況,權衡之後作出選擇。

3、租賃合同解除後的法律後果

第一、承租人占有房屋時,出租人有權要求承租人騰退房屋。一旦合同被解除,承租人基於租賃合同占有房屋的權利基礎也就不複存在,出租人有權要求無權占有的承租人進行返還。

第二、次承租人占有房屋時,出租人有權直接要求次承租人返還房屋。如果次承租人拒不騰退房屋,出租人有權要求次承租人支付逾期騰房的占有使用費。

第三、合同解除不影響合同中結算和清理條款的效力。出租人仍有權在合同解除之後要求承租人承擔相應的合同約定責任。

公司治理建議

1、房屋租賃合同應對轉租事項進行約定

出租人應在租賃合同中與承租人約定是否同意轉租,若同意轉租,需進一步約定承租人對於轉租所應承擔的義務,以及相應的違約責任,尤其是承租人對於騰退房屋、次承租人毀損房屋所應負擔的義務。此外,出租人還可以與承租人在合同中約定轉租後的轉租租金分配比例;若不同意轉租,需進一步約定承租人違反禁止轉租義務時所應承擔的違約責任。

本案中牛某要求杜某承擔租金差價損失的賠償責任,法院未予支持,原因在於牛某的主張既不符合法律關於“損害賠償”構成要件的規定,又不存在合同依據。但如果出租人和承租人在合同中對擅自出租的損害賠償金額或計算方法進行約定的話,法院會予以部分或全額支持。建議出租人約定損害賠償的計算方法,以規避法官對於賠償金額的自由裁量。

2、出租人的權利救濟途徑

首先,出租人在知曉轉租事宜時應及時提出異議。承租人擅自轉租並不一定都是不合法的,在推定出租人同意轉租的情形下不合法可能轉變為合法。如果出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議的,則推定出租人同意轉租,承租人也就無權行使救濟權利。

其次,出租人可以要求解除租賃合同。前文已述,合同解除權是出租人的法定權利。

再次,無論出租人是否選擇解除租賃合同,出租人均有權要求承租人按合同約定承擔相應的違約責任或侵權責任。出租人要求承租人承擔違約責任的前提是雙方在租賃合同中對非法轉租的法律後果作出了約定。

最後,需要說明的是,承租人通過非法轉租獲取的房租差價不構成不當得利。關於房租差價的性質,理論界有不同觀點,但在司法實踐中,法院一般傾向於認定房租差價不構成不當得利,在沒有合同約定的情況下,出租人無權要求承租人給付該差價。因為出租人通過出租房屋所能獲取的利益是固定的,也即房屋租金,即使承租人擅自轉租並收取轉租租金,出租人所能收取的租金也並不會因此減少,即出租人並不會因承租人收取轉租租金而遭受損失,故承租人收取的轉租租金不符合不當得利的構成要件。本案法院也是據此作出了駁回出租人該項請求的判決。

法條指引

《中華人民共和國合同法》

第二百二十四條  承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
 
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》
第十六條  出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。

第十八條  房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。




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